Hukuk sistemimizde ve günlük ticari hayatta mülkiyetin veya hakların devri çok çeşitli sebeplerle yapılabilmektedir. Kimi zaman bir malı gerçekten satmak için, kimi zaman ise sadece bir borca güvence oluşturmak veya uzaktan yönetilmesini sağlamak amacıyla devir işlemleri gerçekleştirilir. İşte tam bu noktada, kanunda özel bir başlık altında düzenlenmemiş olmasına rağmen, Yargıtay içtihatları ve doktrin ile şekillenerek pratikte vazgeçilmez hale gelen “İnançlı İşlem” (Fiducia) kavramı karşımıza çıkmaktadır.
Bu yazımızda; inançlı işlem sözleşmesinin ne olduğunu, hukuki unsurlarını, geçerlilik ve ispat şartlarını, muvazaa (danışıklı işlem) ile olan farklarını, hayatın içinden sık karşılaşılan senaryoları ve dikkat edilmesi gereken kısımları tüm detaylarıyla inceleyeceğiz. Ayrıca yazımızın sonunda, kendinize uyarlayabileceğiniz bir İnançlı İşlem Sözleşmesi Örneği ve konuya dair Sıkça Sorulan Sorular (SSS) bölümü bulacaksınız.
İnançlı İşlem (Fiducia) Nedir? Genel Bir Bakış
En yalın ve anlaşılır tanımıyla inançlı işlem; bir kimsenin (hukuki tabirle “İnanan”), kendisine ait bir hakkı veya malvarlığı değerini, belirli bir amaç doğrultusunda güvendiği bir başka kişiye (hukuki tabirle “İnanılan”) devretmesi sürecidir.
Bu devir işlemi genellikle;
- Bir borcun teminatı (güvencesi) olması,
- Malın veya hakkın daha kolay idare edilmesi (yönetilmesi),
- Üçüncü kişilerdeki alacakların daha hızlı veya pratik şekilde tahsil edilmesi
gibi amaçlarla yapılmaktadır.
İnançlı işlemin en temel özelliği şudur: İnanılan kişi, aralarındaki “İnanç Sözleşmesi” gereği bu hakkı kararlaştırılan amaç sınırları içinde kullanmak zorundadır. Devredilen hakkın mülkiyeti hukuken tam ve geçerli olarak İnanılana geçse de, İnanılan kişi bu mülkiyeti dilediği gibi sınırsızca kullanamaz. Aralarındaki anlaşmada belirlenen amaç gerçekleştiğinde (örneğin borç ödendiğinde) veya kararlaştırılan süre dolduğunda, İnanılan kişi o malı veya hakkı tekrar İnanana iade etmekle (geri vermekle) yükümlüdür.
Kısacası inançlı işlem, tamamen “güven” unsuruna dayanan, tarafların birbirinin sözüne itimat ederek mülkiyetin geçici veya şarta bağlı olarak el değiştirmesini sağlayan, kendine özgü (sui generis) hukuki bir kurumdur.
İnançlı İşlemin Temel Unsurları Nelerdir?
Bir hukuki işlemin inançlı işlem olarak nitelendirilebilmesi ve mahkemeler nezdinde bu hükümlere tabi tutulabilmesi için belirli unsurların bir arada bulunması şarttır. Bu unsurlar birbirini tamamlayan parçalardır.
1. İnanç Anlaşması (Pactum Fiduciae)
İnanç anlaşması, inançlı işlemin temelini oluşturur. Taraflar (İnanan ve İnanılan) arasında yapılan, devredilen hakkın aslında hangi amaçla devredildiğini, İnanılanın bu hakkı devraldıktan sonra nasıl kullanacağını ve hangi koşullar gerçekleştiğinde geri iade edeceğini düzenleyen borçlandırıcı işlemdir.
Bu anlaşma, tapudaki veya noterdeki resmi işlemin arkasında yatan gerçek sebeptir. İnanç anlaşması olmadan sadece bir devir yapılmışsa, bu normal bir satış veya bağışlama olarak kabul edilir. İade yükümlülüğünü doğuran şey, tam olarak bu inanç anlaşmasıdır.
2. Hakkın Devri (Tasarruf İşlemi)
İnançlı işlemin ikinci adımı, hedeflenen hakkın veya malvarlığının fiilen ve hukuken devredilmesidir. İnanan kişi, söz konusu malı veya hakkı İnanılana devretmek zorundadır. Bu devir;
- Taşınmazlar (ev, arsa, dükkan) için tapuda satış gösterilerek,
- Alacak hakları için “alacağın temliki” sözleşmesi yapılarak,
- Taşınırlar (araç, ziynet eşyası vb.) için zilyetliğin (fiili hakimiyetin) teslimi şeklinde gerçekleşebilir.
Buradaki en kritik nokta şudur: Mülkiyet veya hak, hukuken gerçekten İnanılana geçer. İnanılan kişi, tapuda veya sicilde o malın gerçek sahibi olarak görünür. İnançlı işlemi “muvazaa” (danışıklı işlem) kurumundan ayıran en önemli fark da buradadır; inançlı işlemde taraflar mülkiyetin gerçekten karşı tarafa geçmesini isterler ve bu yönde irade gösterirler.
3. İade Yükümlülüğü
İnançlı işlemin doğasından kaynaklanan ve onu diğer devir türlerinden ayıran son unsur ise iade (geri verme) borcudur. İnanılan kişi, inanç anlaşmasında belirlenen amaca ulaşıldığında malı üzerinde tutamaz. Örneğin; teminat amacıyla verilen bir evin borcu ödendiğinde, evi alan kişinin artık o evi elinde tutması için hukuki bir sebep kalmaz. İnanılan, malı veya hakkı İnanana derhal ve eksiksiz olarak geri vermek zorundadır. Aksi takdirde, İnanan kişi yargı yoluna başvurarak malının iadesini talep edebilir.
İnançlı İşlem ile Muvazaa (Danışıklı İşlem) Arasındaki Hayati Fark
Hukuk dilinde sıkça karıştırılan iki kavram “İnançlı İşlem” ve “Muvazaa”dır. İkisi de dışarıdan bakıldığında gerçek durumu yansıtmayan işlemler gibi görünse de, hukuki sonuçları tamamen farklıdır.
- Muvazaada (Danışıklı İşlem): Taraflar, üçüncü kişileri veya resmi makamları aldatmak amacıyla, aslında hiç yapmak istemedikleri bir işlemi yapmış gibi gösterirler. Örneğin, hacizden mal kaçırmak için bir kişi arabasını arkadaşına “satmış” gibi gösterir ama aslında mülkiyetin geçmesini hiç istemezler. Muvazaalı işlemlerde görünürdeki işlem (satış) baştan itibaren geçersizdir (kesin hükümsüzdür).
- İnançlı İşlemde: Taraflar mülkiyetin devrini gerçekten isterler. Tapuda yapılan işlem şeklen geçerlidir. Amaç üçüncü kişileri aldatmak değil, aralarındaki bir hukuki veya ticari ihtiyacı (teminat, yönetim vb.) karşılamaktır. Bu nedenle inançlı işlem geçerli bir hukuki işlemdir; sadece arka planda İnanılana yüklenmiş bir “iade etme” borcu vardır.
İnançlı İşlem Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları ve İspat Kuralları
İnançlı işlemlerin yargıya yansıdığı durumlarda en büyük problem, işlemin geçerliliğinden ziyade nasıl ispat edileceği konusudur. Türk hukuku bu konuda çok net ve katı kurallar koymuştur.
Şekil Şartı Var Mı?
Kural olarak Borçlar Kanunumuz çerçevesinde inanç sözleşmesinin kurulması herhangi bir özel şekle (noter onayı vb.) tabi değildir. Taraflar sözlü olarak bile aralarında anlaşabilirler. Ancak iş mahkemeye taşındığında, usul hukuku devreye girer ve durum tamamen değişir.
İspat Yükü ve Yazılı Delil Zorunluluğu
İnançlı işlemlerde ispat yükü, inançlı işlemi iddia eden taraftadır (yani malını geri isteyen İnanan). Ancak bu iddia her türlü delille ispatlanamaz.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ve hukuk dünyamızda temel taş niteliğinde olan 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; inançlı işlemin varlığı ANCAK YAZILI DELİL ile ispatlanabilir.
Bir inanç sözleşmesinin mahkemede kanıtlanabilmesi için tanık (şahit) dinletmek kesinlikle mümkün değildir. “Köyün muhtarı yanımızdaydı”, “Bütün akrabalarımız borç karşılığı devrettiğimi biliyor” gibi beyanların mahkeme nezdinde ispat gücü yoktur.
Mahkemenin Kabul Edeceği Yazılı Deliller Nelerdir?
- Tarafların karşılıklı imzalarını taşıyan ve işlemin detaylarını anlatan bir “İnanç Sözleşmesi”.
- İnanılanın (malı devralanın) imzasını taşıyan, inançlı işlemi doğrulayan veya malı iade edeceğini belirten bir mektup, senet, e-posta veya yazılı belge.
- Delil Başlangıcı: Yazılı bir sözleşme olmasa bile, İnanılanın elinden çıkmış, iddia edilen inançlı işlemi “tam olarak ispat etmese de muhtemel gösteren” yazılı bir belge varsa (örneğin “borcunu bitirdiğinde tapunu vereceğim” yazılı imzalı bir not), işte ancak o zaman bu yazılı belgeyi desteklemek amacıyla tanık dinletilebilir.
Eğer ortada hiçbir yazılı belge, sözleşme veya delil başlangıcı yoksa, inançlı işlemin ispatı ancak son çare olan karşı tarafın ikrarı (kabul etmesi) veya karşı tarafa yemin teklif edilmesi ile mümkün olabilir. Karşı taraf yemin ederek “böyle bir anlaşmamız yoktu, ben o malı parasını verip satın aldım” derse, davanın seyrinin olumsuz ilerleyeceğini söyleyebiliriz.
Hayatın İçinden İnançlı İşlem Senaryoları ve Örnekler
Hukuki terimlerin ötesinde, inançlı işlemler gün içinde ticari hayatın bir gereği olarak sıkça karşımıza çıkar. Konunun daha iyi anlaşılması için en yaygın üç senaryoyu aşağıda özetliyoruz:
Senaryo 1: Teminat (Güvence) Amaçlı Devir (İnançlı Temlik)
- Olayın Gelişimi: Ahmet’in işleri bozulmuş ve acil olarak 500.000 TL nakit paraya ihtiyacı vardır. Bankalardaki kredi sicili bozuk olduğu için kredi çekememektedir. Güvendiği eski dostu Mehmet’ten bu parayı borç olarak talep eder. Mehmet borç vermeyi kabul eder ancak kendini garantiye almak için, “Borca karşılık bana evin tapusunu devret, paranı getirdiğinde tapunu geri veririm” der.
- İşlemin Gerçekleşmesi: Ahmet, değerinin çok altında da olsa, evini tapuda Mehmet’e “satış” göstererek devreder. Aralarında (tercihen yazılı) yaptıkları anlaşmaya göre; Ahmet 6 ay sonra borcunu ödediğinde, Mehmet evi Ahmet’e iade edecektir.
- Hukuki Risk: Mülkiyet gerçekten Mehmet’e geçmiştir. Eğer Mehmet kötü niyetli çıkar ve evi 3. bir kişiye (örneğin Ayşe’ye) satarsa, Ahmet evini tamamen kaybedebilir. Çünkü tapu siciline güvenen iyiniyetli üçüncü kişi Ayşe’nin mülkiyet hakkı korunur. Bu durumda Ahmet, evini geri alamaz; Mehmet’e karşı sadece “sözleşmeye aykırılık ve evi satmasından kaynaklanan tazminat” davası açabilir.
Senaryo 2: Tahsil (Alacakların Toplanması) Amaçlı Devir
- Olayın Gelişimi: Piyasaya yüklü miktarda mal veren bir şirketin, çok sayıda müşterisinden vadesi geçmiş alacağı bulunmaktadır. Şirket, tek tek bu tahsilatlarla uğraşmak yerine profesyonel bir yol seçer. Alacaklarını tahsil etmesi için bir avukata, danışmanlık firmasına veya bir faktoring şirketine devretmeye karar verir.
- İşlemin Gerçekleşmesi: Şirket, alacak haklarını (çekleri, senetleri veya fatura alacaklarını) “Alacağın Temliki” yoluyla tahsilatı yapacak kuruma veya kişiye devreder. Hukuken alacaklı artık devralan kişidir. Devralan kişi icra takiplerini kendi adına yapar, tahsilatı gerçekleştirir. Önceden anlaştıkları komisyonu veya hizmet bedelini içinden alır ve kalan ana parayı asıl şirket sahibine (İnanana) öder.
Senaryo 3: İdare (Yönetim) Amaçlı Devir
- Olayın Gelişimi: Akademik bir görev veya uzun süreli bir iş projesi için 5 yıllığına yurt dışına gitmesi gereken bir kişinin, Türkiye’de çok sayıda gayrimenkulü, hisse senedi portföyü ve kiradaki dükkanları bulunmaktadır. Uzaktan bunları yönetmek, kiralarla ilgilenmek ve resmi işlemler yapmak çok zor olacaktır.
- İşlemin Gerçekleşmesi: Kişi, tüm bu malvarlığını çok güvendiği kardeşine veya mali müşavirine devreder. Devir işlemi inanç sözleşmesine dayandırılır. Kardeş, bu 5 yıl boyunca malları yönetir, kiraları tahsil eder, gerekli alım-satımları yapar. Kişi Türkiye’ye döndüğünde ise, inanç sözleşmesi gereği tüm malvarlığı (ve elde edilen gelirler) asıl sahibine iade edilir.
İnançlı İşlem Yaparken Kesinlikle Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
İnançlı işlemler, yapısı gereği yüksek risk barındırır. Eğer başınıza aksi bir durumun gelmesinden çekinirseniz, malınızı ve hakkınızı devrederken kendinizi sağlama almanız gerekir. Dikkat etmeniz gereken noktalara değinmemiz gerekirse:
- Mutlaka Yazılı Sözleşme Yapın: Tüm sürecin en kritik noktası budur. Tapudaki işlem “satış” olarak görünse bile, taraflar arasında işlemin gerçek niteliğini (bir inançlı işlem olduğunu, borç karşılığı verildiğini, hangi şartlarda geri alınacağını) açıklayan, tarihli ve ıslak imzalı bir sözleşme veya protokol mutlaka düzenlenmelidir. Bu yazılı belge elinizde olmadan mahkemede dava kazanmak neredeyse imkansızdır.
- Tarih Uyumuna Dikkat Edin: İnanç sözleşmesinin tarihi, tapudaki veya noterdeki devir tarihinden önce olmalı veya en geç devir ile aynı gün olmalıdır. Devir yapıldıktan aylar sonra “biz aslında o gün şöyle anlaşmıştık” şeklinde geçmişe dönük hazırlanan belgeler, yargılamada muvazaa şüphesi doğurabilir ve ispat açısından ciddi tartışmalar yaratabilir.
- Üçüncü Kişilere Karşı Durumu Koruyun (İyiniyet Riski): İnanılan (malın üzerine yapıldığı kişi), sözleşmeye aykırı davranıp malı yetkisiz bir şekilde üçüncü bir kişiye satarsa büyük bir sorun ortaya çıkar. Satın alan üçüncü kişi “iyiniyetli” ise (yani malın arkasında bir inanç sözleşmesi olduğunu, emanet verildiğini bilmiyorsa) hukuken o malın yeni ve yasal sahibi olur. İnanan kişi, malını üçüncü kişiden geri alamaz, sadece İnanılandan evin bedeli kadar tazminat isteyebilir. Bu devasa riski önlemek için, devir yapılırken sözleşmeye caydırıcı yüksek cezai şartlar eklenmeli, mümkünse tapu kütüğüne sözleşmeyle ilgili şerh koydurulmalı veya mülkiyet sadece ama sadece yüzde yüz güvenilen kişilere devredilmelidir.
- Zamanaşımı Sürelerini Kaçırmayın: İnançlı işlemden doğan iade talepleri için açılacak “tapu iptal ve tescil” veya “alacak” davalarında uygulanan zamanaşımı süresi, Borçlar Kanunu Madde 146 uyarınca 10 yıldır. Ancak bu 10 yıllık süre, malın devredildiği tarihte değil; iade borcunun muaccel olduğu (istenebilir hale geldiği) tarihte başlar. Örneğin; borcun ödendiği gün iade hakkı doğar, 10 yıllık zamanaşımı borcun ödendiği tarihten itibaren işlemeye başlar.
Taslak Bir İnançlı İşlem Sözleşmesi
Aşağıdaki sözleşme, borç güvencesi amaçlı bir gayrimenkul devri senaryosu için hazırlanmış örnek inançlı işlem sözleşmesidir. Hukuki süreçler karmaşık olabileceğinden, bu metnin her somut olayın kendine ait şartlarına göre uzman bir avukat tarafından revize edilerek kullanılması şiddetle tavsiye edilir.
İNANÇLI İŞLEM (İNANÇ) SÖZLEŞMESİ
1. TARAFLAR
İNANAN (Devreden): Adı Soyadı / Ünvanı: [İnanan Adı Soyadı]
T.C. Kimlik No / Vergi No: [TCKN/VKN]
Adres: [Adres]
İNANILAN (Devralan): Adı Soyadı / Ünvanı: [İnanılan Adı Soyadı]
T.C. Kimlik No / Vergi No: [TCKN/VKN]
Adres: [Adres]
2. SÖZLEŞMENİN KONUSU
İşbu sözleşmenin konusu, mülkiyeti İnanan’a ait olan aşağıda bilgileri verilen taşınmazın, taraflar arasındaki borç ilişkisine istinaden teminat (güvence) amacıyla İnanılan’a devredilmesi ve belirlenen borcun vadesinde ödenmesi halinde taşınmazın herhangi bir itiraz olmaksızın İnanan’a iade edilmesine ilişkin şartların, tarafların hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesidir.
3. TAŞINMAZ BİLGİLERİ
İl/İlçe: [İl/İlçe]
Mahalle/Köy: [Mahalle]
Ada/Parsel: [Ada/Parsel]
Nitelik: [Nitelik – Örn: Mesken/Dükkan]
4. İNANÇLI İŞLEMİN AMACI VE BORÇ İLİŞKİSİ
4.1. İnanan, İnanılan’dan [Tarih] tarihinde [Borç Miktarı] TL (Yazıyla: [Yazıyla Miktar]) tutarında nakit borç almıştır.
4.2. Söz konusu borcun geri ödeme vadesi [Vade Tarihi] tarihidir.
4.3. Madde 3’te bilgileri belirtilen taşınmaz, işbu borcun geri ödenmesini teminat altına almak yegane amacıyla, tapu müdürlüğünde “satış” işlemi şeklinde gösterilerek İnanılan’a devredilecektir. Taraflar, tapudaki görünürdeki satış işleminin gerçek iradelerini yansıtmadığını, asıl ve tek amacın “teminat maksatlı inançlı devir” olduğunu gayrikabili rücu kabul ve beyan ederler.
5. TARAFLARIN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
5.1. Devir Yükümlülüğü: İnanan, söz konusu taşınmazı en geç [Tarih] tarihine kadar İnanılan adına tapuda tescil ettirecektir.
5.2. Kullanım ve Kısıtlamalar: İnanılan, tapuda taşınmaz mülkiyeti kendisine tam olarak geçse dahi, işbu sözleşmeye konu borç vadesi dolana kadar taşınmazı asla üçüncü kişilere satamaz, devredemez, üzerine ipotek veya haciz tesis ettiremez, intifa veya sükna gibi başka bir ayni hakla sınırlandıramaz. Taşınmazın fiili kullanımı ve zilyetliği sözleşme süresince [İnanan’da kalacaktır / İnanılan’a geçecektir].
5.3. İade Yükümlülüğü: İnanan, [Vade Tarihi]’ne kadar toplam [Borç Miktarı] TL’yi İnanılan’a nakden ve defaten ödediği takdirde; İnanılan, ödemeyi takip eden [Gün Sayısı] iş günü içinde taşınmazı herhangi bir bedel talep etmeksizin İnanan’a veya İnanan’ın yazılı olarak göstereceği üçüncü bir kişiye tapuda devretmekle yükümlüdür.
5.4. Masraflar: İade esnasında doğacak olan tüm tapu devir masrafları, harçlar ve doğabilecek vergiler [İnanan / İnanılan] tarafından karşılanacaktır.
6. TEMERRÜT VE CEZAİ ŞART
6.1. İnanan, borcunu vadesinde (en geç [Vade Tarihi] günü) tam ve eksiksiz olarak ödemezse temerrüde düşmüş sayılır. Bu durumda İnanılan, taşınmazı üçüncü kişilere serbestçe satma ve elde edilen satış bedelinden kendi alacağını (anapara ve varsa işlemiş faiz) tahsil etme hakkına sahiptir. Yapılan satış bedeli, İnanılanın alacağını aşarsa, artan kısım derhal İnanan’a iade edilmek zorundadır.
6.2. İnanan borcunu eksiksiz ödemesine rağmen, İnanılan taşınmazı iade etmekten imtina ederse, süreyi geciktirirse veya sözleşmeye açıkça aykırı davranarak taşınmazı borç ödenmeden önce üçüncü bir kişiye devrederse; İnanılan, taşınmazın o günkü güncel rayiç bedelini ve buna ek olarak [Cezai Şart Miktarı] TL cezai şartı İnanan’a derhal ödemeyi peşinen kabul, beyan ve taahhüt eder.
7. UYUŞMAZLIKLARIN ÇÖZÜMÜ
İşbu sözleşmenin uygulanmasından veya yorumlanmasından doğacak her türlü hukuki uyuşmazlıkta [Şehir] Mahkemeleri ve İcra Daireleri münhasıran yetkilidir.
8. YÜRÜRLÜK
Toplam 8 madde ve [Sayfa Sayısı] sayfadan ibaret olan işbu sözleşme, tarafların serbest iradeleriyle [Tarih] tarihinde iki asıl nüsha olarak düzenlenmiş, okunarak doğruluğu teyit edilmiş ve taraflarca karşılıklı olarak imza altına alınmıştır.
İNANAN (Devreden)
Adı Soyadı:
İmza:
İNANILAN (Devralan)
Adı Soyadı:
İmza:
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Konunun hukuki boyutu geniş çaplı olduğundan, inançlı işlemlerle ilgili akıllarda birçok soru işareti oluşmaktadır. İşte en çok merak edilen sorular ve hukuki cevapları:
Soru 1: İnançlı işlem sözleşmesini mutlaka noterde yapmak zorunda mıyım?
Cevap: Hayır, hukuken böyle bir zorunluluk bulunmamaktadır. Sözleşmenin adi yazılı şekilde (yani tarafların kendi aralarında bir kağıda şartları döküp karşılıklı imzalaması) yapılması, geçerlilik ve mahkemede ispat edilebilmesi için yeterlidir. Ancak, mahkeme aşamasında karşı tarafın “bu imza benim değil” diyerek imza inkarında bulunmasını önlemek, tarihin sahteliği iddialarının önüne geçmek ve belgenin ispat gücünü tartışmasız hale getirmek için sözleşmenin noterde “düzenleme” veya “imza onaylama” şeklinde yapılması son derece faydalı olacaktır.
Soru 2: Tapuda satış işlemi sırasında harç az çıksın diye bedeli düşük gösterdik. Ancak inanç sözleşmemizde aramızdaki gerçek ve yüksek borç miktarını yazabilir miyiz?
Cevap: Evet, yazabilirsiniz. Hatta yazmalısınız. İnanç sözleşmesi doğası gereği zaten tarafların gerçek iradesini yansıtan “gizli” ve arka plandaki anlaşmadır. Tapudaki resmi senetteki bedel ile inanç sözleşmesindeki gerçek alacak-verecek bedelinin birbirinden farklı olması, inançlı işlemin zaten doğasında olan bir durumdur. Mahkemeye yansıyan bir uyuşmazlıkta asıl dikkate alınacak olan, sizin aranızda imzaladığınız inanç sözleşmesindeki şartlar ve gerçek bedellerdir.
Soru 3: Malı devrettiğim “İnanılan” kişi aniden vefat ederse ne olur? Malım mirasçılarına mı kalır?
Cevap: İnanılan kişinin vefatı halinde, tüm malvarlığı gibi tapuda üzerine kayıtlı görünen taşınmaz da yasal olarak mirasçılarına geçer. Ancak korkmanıza gerek yoktur; mirasçılar, vefat edenin taraf olduğu inanç sözleşmesiyle aynen bağlıdır. İnanan kişi olarak siz, sözleşmedeki şartları yerine getirerek taşınmazın size iade edilmesini yasal mirasçılardan talep edebilirsiniz. Eğer mirasçılar iade yapmak istemezlerse, elinizdeki inanç sözleşmesini delil göstererek mirasçılara karşı “tapu iptal ve tescil davası” açıp hakkınızı geri alabilirsiniz.
Soru 4: Eşimin rızası olmadan, ikamet ettiğimiz aile konutunu bir borca karşılık inançlı işlemle başkasına devredebilir miyim?
Cevap: Kesinlikle hayır. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi son derece emredicidir ve “aile konutu” üzerindeki her türlü tasarrufu (satış, ipotek vb.) diğer eşin açık rızasına bağlamıştır. İşlem tapuda normal bir satış gibi görünse bile, işlemin temelinde eşinizin rızası alınmamışsa, bu işlem kanuna aykırı hale gelir. Böyle bir devir yapılması durumunda, rızası alınmayan diğer eş, olayı öğrendiği anda tapu iptal davası açarak evin mülkiyetini geri döndürebilir. İnançlı işlem, aile konutu korumasını ortadan kaldıramaz.
Apilex ve İnançlı İşlem Sözleşmesi
İnançlı işlem sözleşmeleri, ispat yükü, yazılı delil zorunluluğu ve tapu riskleri nedeniyle uygulamada son derece dikkatli yönetilmesi gereken dosyalardır. Apilex, avukatlara bu alanda önemli bir çalışma desteği sunar. İnançlı işlem uyuşmazlıklarında sözleşme metinleri, tapu kayıtları, yazılı deliller, Yargıtay kararları ve dava dilekçeleri tek bir çalışma alanında analiz edilebilir. Apilex ile dava kronolojisi çıkarılabilir, benzer içtihatlar hızla taranabilir ve ispat stratejisi daha sistemli kurulabilir. Özellikle tapu iptal ve tescil davaları, teminat amaçlı devirler, muvazaa ayrımı ve üçüncü kişilere devir riskleri gibi teknik başlıklarda Apilex, avukatın değerlendirme sürecini hızlandıran pratik bir yardımcıdır.
İnançlı işlem sözleşmeleri, finansman bulmanın zorlaştığı veya yönetimsel kolaylıkların arandığı durumlarda hayat kurtarıcı bir hukuki enstrümandır. Ancak yukarıda detaylıca anlattığımız üzere, mülkiyetin karşı tarafa geçmesi sebebiyle içinde barındırdığı riskler göz ardı edilemeyecek kadar büyüktür.
Eğer mülkünüzü inançlı işlemle devredecekseniz; işlemi mutlaka yazıya dökmeli, devir ve sözleşme tarihlerinin tutarlılığına dikkat etmeli ve üçüncü şahıslara devir riskini ortadan kaldıracak hukuki tedbirleri (cezai şartlar, tapu şerhleri) almalısınız.. Konunun teknik yapısından da dolayı, bu tür sözleşmeleri hazırlarken mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki destek almanız tavsiye edilir.