Türk hukuk sisteminde son yıllarda gerçekleştirilen reformlar, yargılamanın hızlanması ve uyuşmazlıkların barışçıl yöntemlerle çözülmesi amacıyla “dava şartı olarak arabuluculuk” kurumunu merkeze yerleştirmiştir. Özellikle ticari hayatın dinamizmi ve kira hukukundaki artan uyuşmazlıklar, kanun koyucuyu bu alanlarda arabuluculuğu zorunlu kılmaya itmiştir. Ancak, “İtirazın İptali” ve “Tahliye” davaları söz konusu olduğunda, hangi mahkemede hangi usulün uygulanacağı ve arabuluculuğun nerede devreye girdiği konusu, hem hukukçular hem de vatandaşlar için karmaşık bir labirente dönüşebilmektedir.
Bu kapsamlı rehberde; 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK), 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK) çerçevesinde, itirazın iptali ve tahliye davalarındaki arabuluculuk şartını, Yargıtay içtihatları ve güncel mevzuat değişiklikleri ışığında en ince detayına kadar inceleyeceğiz.
BÖLÜM 1: Yasal Çerçeve ve Temel Kavramlar
Konunun derinliklerine inmeden önce, uyuşmazlığın temelini oluşturan yasal zemini ve kavramları netleştirmek gerekir. Zira “arabuluculuk şartı”, davanın türüne ve dayandığı kanuna göre şekillenir.
1.1. Ticari Davalarda Arabuluculuk (TTK m. 5/A)
6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 5/A maddesi, ticari davalarda devrim niteliğinde bir değişiklik yapmıştır. Maddeye göre; konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepleri hakkında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
Buradaki kritik nokta, kanun metninde açıkça “itirazın iptali” davasının da sayılmış olmasıdır. Yani, ticari bir işten kaynaklanan (örneğin iki şirket arasındaki mal alım satımı) bir alacak için icra takibi başlatılmış ve borçlu bu takibe itiraz etmişse, alacaklının açacağı itirazın iptali davası öncesinde arabulucuya gitmesi zorunludur.
1.2. Kira Hukukunda Arabuluculuk (HUAK m. 18/B)
01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi, kira uyuşmazlıklarında yeni bir dönem başlatmıştır. Madde metni şöyledir: “Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı olarak arabuluculuğa tabidir.”
Bu madde, kira bedelinin ödenmemesi, kira tespiti, uyarlama davaları ve tahliye davaları (Sulh Hukuk Mahkemesi görev alanına girenler) için arabuluculuğu zorunlu kılmıştır. Ancak maddede yer alan “ilamsız icra yoluyla tahliye hariç” ibaresi, uygulamanın en kritik istisnasını oluşturmaktadır.
BÖLÜM 2: İtirazın İptali Davalarında Arabuluculuk Süreci
İtirazın iptali davası, İcra ve İflas Kanunu’nun 67. maddesinde düzenlenmiştir. Borçlunun icra takibine yaptığı itirazın hükümden düşürülmesi ve takibin devamını sağlamak amacıyla açılır. Peki, bu davada arabuluculuk nasıl işler?
2.1. Ticari Nitelikteki İtirazın İptali Davaları
Bir uyuşmazlığın ticari dava sayılabilmesi için ya her iki tarafın da tacir olması ve uyuşmazlığın ticari işletmeleriyle ilgili olması (nispi ticari dava) ya da TTK’da düzenlenen hususlardan biri olması (mutlak ticari dava) gerekir.
Örnek Senaryo: A Şirketi, B Şirketine sattığı malların bedelini alamadığı için ilamsız icra takibi başlatır. B Şirketi borca itiraz eder ve takip durur. A Şirketi, takibin devamı için Asliye Ticaret Mahkemesinde itirazın iptali davası açmak ister.
Çözüm: A Şirketi, dava dilekçesini mahkemeye sunmadan önce, zorunlu olarak arabuluculuk bürosuna başvurmalıdır. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, “Anlaşamama Son Tutanağı” dava dilekçesine eklenerek dava açılır.
Yargıtay Yaklaşımı: Yargıtay, ticari nitelikteki itirazın iptali davalarında arabuluculuğun “tamamlanabilir bir dava şartı olmadığını” belirtmektedir. Yani dava açıldıktan sonra “unutmuşuz, şimdi başvuralım” denilemez. Dava, usulden reddedilir.
2.2. Kira Alacağından Kaynaklanan İtirazın İptali Davaları
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan icra takiplerine yapılan itirazlarda durum, 01.09.2023 tarihinden itibaren değişmiştir.
Örnek Senaryo: Ev sahibi (Kiraya Veren), kiracısı hakkında ödenmeyen 5 aylık kira bedeli için icra takibi başlatır. Kiracı, “borcum yoktur” diyerek itiraz eder. Ev sahibi, Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali davası açmak ister.
Çözüm: HUAK m. 18/B gereği, bu dava “kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlık” kapsamında olduğu için dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması ZORUNLUDUR.
2.3. Tüketici İşlemlerinden Kaynaklanan İtirazın İptali
Tüketici Mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklarda da (örneğin banka kredi kartı borcu itirazı) 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 73/A maddesi gereği arabuluculuk dava şartıdır.
BÖLÜM 3: Tahliye Davalarında Kritik Yol Ayrımı: Sulh Hukuk mu, İcra Hukuk mu?
Makalenin en can alıcı noktası burasıdır. “Tahliye davasında arabuluculuk var mı?” sorusunun tek bir cevabı yoktur. Cevap, seçilen hukuki yola göre değişir.
3.1. Sulh Hukuk Mahkemesinde Açılan Tahliye Davaları (Arabuluculuk ZORUNLU)
Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümlerine dayanarak açılan tahliye davaları, genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Bu davalar, yargılamayı gerektiren, tanık dinlenebilen, keşif yapılabilen davalardır.
Hangi Durumlarda Sulh Hukuk’a Gidilir?
• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Ev sahibinin veya yakınının konut/işyeri ihtiyacı.
• Yeniden İnşa ve İmar: Binanın yıkılıp yeniden yapılması.
• İki Haklı İhtar: Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar çekilmesi.
• 10 Yıllık Uzama Süresi: 10 yıllık uzama süresinin dolması.
• Fuzuli İşgal: Kiracının sözleşmeye aykırı kullanımı.
• Kira Tespiti ve Uyarlama: Kira bedelinin artırılması veya indirilmesi.
Arabuluculuk Durumu: Bu davaların tamamı HUAK m. 18/B kapsamındadır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak ŞARTTIR. Başvurulmazsa dava reddedilir.
3.2. İcra Hukuk Mahkemesinde Açılan Tahliye Davaları (Arabuluculuk ZORUNLU DEĞİL)
İcra ve İflas Kanunu, kiraya verenlere daha hızlı bir yol sunar: “İlamsız Tahliye Takibi”. Bu yolda, genel mahkemelerdeki gibi uzun yargılamalar yapılmaz, şekli inceleme yapılır.
Hangi Durumlarda İcra Hukuk’a Gidilir?
• Kira Bedelinin Ödenmemesi (Örnek 13): Kiracıya 30 gün ödeme süreli ödeme emri gönderilir. Ödemezse ve itiraz etmezse tahliye edilir. İtiraz ederse, İcra Hukuk Mahkemesinde “İtirazın Kaldırılması ve Tahliye” istenir.
• Tahliye Taahhütnamesi (Örnek 14): Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı takip başlatılır. İtiraz edilirse İcra Hukuk Mahkemesinde dava açılır.
Arabuluculuk Durumu: HUAK m. 18/B maddesindeki “2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere” ibaresi tam olarak burayı işaret eder. İcra Hukuk Mahkemesinde açılacak “İtirazın Kaldırılması ve Tahliye” davalarında arabuluculuk DAVA ŞARTI DEĞİLDİR. Doğrudan dava açılabilir.
Neden İstisna Tutuldu?
Kanun koyucu, İcra Hukuk Mahkemelerindeki yargılamanın “sınırlı inceleme” yetkisine sahip olduğunu, şekli bir yargılama yapıldığını (sadece belgelere bakıldığını) ve sürecin hızlı işlemesi gerektiğini gözeterek, bu yolu arabuluculuk yükünden muaf tutmuştur.
BÖLÜM 4: İtirazın İptali (Genel Mahkeme) vs. İtirazın Kaldırılması (İcra Mahkemesi)
Arabuluculuk şartını belirleyen temel faktör, alacaklının elindeki belgelerin gücüdür. Bu ayrımı anlamak, davanın kaderini belirler.
4.1. İtirazın İptali Davası (Arabuluculuk Var)
• Ne Zaman Açılır? Alacaklının elinde İİK m. 68’de sayılan güçlü belgeler (imzası noterlikçe onaylı senet, resmi daire makbuzu vb.) yoksa.
• İspat: Alacaklı, alacağını tanık, yemin, bilirkişi, ticari defter gibi her türlü delille ispatlayabilir.
• Süreç: Uzun sürer, detaylı inceleme yapılır.
• Sonuç: %20’den aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatı alınabilir.
• Arabuluculuk: Zorunludur.
4.2. İtirazın Kaldırılması Davası (Arabuluculuk Yok)
• Ne Zaman Açılır? Alacaklının elinde İİK m. 68 anlamında “kayıtsız şartsız borç ikrarını içeren” bir belge varsa (Örneğin: Noter onaylı kira sözleşmesi, imzası borçlu tarafından ikrar edilmiş adi senet).
• İspat: Sadece belgeye dayalıdır. Tanık dinlenmez, yemin teklif edilmez.
• Süreç: Çok daha hızlıdır.
• Sonuç: %20 tazminat ve tahliye kararı alınabilir.
• Arabuluculuk: Zorunlu değildir.
Stratejik İpucu: Eğer elinizde noter onaylı bir kira sözleşmesi veya kiracının imzasını inkar etmediği yazılı bir kira sözleşmesi varsa; Sulh Hukuk Mahkemesinde “İtirazın İptali” davası açıp arabuluculukla vakit kaybetmek yerine, İcra Hukuk Mahkemesinde “İtirazın Kaldırılması” yoluna gitmek aylar, hatta yıllar kazandırabilir.
BÖLÜM 5: Arabuluculuk Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler ve Sonuçları
Arabuluculuk sadece bir “prosedür” değil, aynı zamanda uyuşmazlığın çözümü için bir fırsattır.
5.1. Başvuru ve Yetki
Başvuru, karşı tarafın (borçlunun/kiracının) yerleşim yeri veya işin yapıldığı yerdeki adliye arabuluculuk bürosuna yapılır. Yetkisiz büroya başvuru, sürecin uzamasına neden olabilir.
5.2. Süreler
• Ticari Davalar: Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren 6 hafta içinde süreci sonuçlandırır. Zorunlu hallerde bu süre 2 hafta uzatılabilir (Toplam 8 hafta).
• Diğer Davalar (Kira vb.): Süre 3 haftadır. Zorunlu hallerde 1 hafta uzatılabilir (Toplam 4 hafta).
5.3. Toplantıya Katılmamanın Ağır Yaptırımı
Arabuluculuk Kanunu, sürece katılımı teşvik etmek için ciddi bir yaptırım öngörmüştür. Geçerli bir mazereti olmaksızın ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur ve lehine vekalet ücretine hükmedilmez. Bu, davayı kazansanız bile avukatlık ücretini alamayacağınız ve masrafları cebinizden ödeyeceğiniz anlamına gelir.
5.4. Anlaşma Belgesinin Gücü (İlam Niteliği)
Taraflar arabuluculuk sonunda anlaşırlarsa, düzenlenen “Anlaşma Belgesi”, mahkemeden alınacak bir “icra edilebilirlik şerhi” ile mahkeme ilamı (kararı) niteliği kazanır. Yani, anlaşmaya uyulmazsa, tekrar dava açmaya gerek kalmadan doğrudan ilamlı icra takibi yapılabilir. Bu, yıllar sürecek bir davadan kurtulmak demektir.
BÖLÜM 6: Sıkça Sorulan Sorular ve Pratik Bilgiler
Soru 1: Hem tahliye hem de kira alacağı için dava açacağım. Arabulucuya tek başvuru yeterli mi?
Cevap: Eğer her iki talep de Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görev alanına giriyorsa (örneğin kira alacağı için itirazın iptali ve tahliye), tek bir arabuluculuk başvurusu ile her iki konuyu da görüşebilirsiniz. Ancak talep konusuna her ikisini de açıkça yazmalısınız.
Soru 2: İcra Hukuk Mahkemesi davayı reddederse, Sulh Hukuk’a gitmek için tekrar arabulucuya başvurmalı mıyım?
Cevap: Evet. İcra Hukuk Mahkemesi, belgenizin İİK m. 68 kapsamında olmadığı gerekçesiyle talebinizi reddederse, genel mahkemede (Sulh Hukuk) dava açmanız gerekir. Bu yeni dava (İtirazın İptali) arabuluculuğa tabi olduğu için, dava açmadan önce arabulucuya başvurmanız şarttır.
Soru 3: Arabuluculuk ücretini kim öder?
Cevap: Taraflar anlaşırsa, ücret aksi kararlaştırılmadıkça eşit ödenir. Anlaşmama durumunda ise ilk iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir ve dava sonunda haksız çıkan taraftan tahsil edilir.
Hangi Yolu Seçmelisiniz?
İtirazın iptali ve tahliye davalarında arabuluculuk labirentinden çıkışın anahtarı, “Belge Gücü” ve “Mahkeme Seçimi”dir.
1. Elinizde Güçlü Belge Yoksa: (Yazılı sözleşme yok, adi senet inkar edilmiş vb.) Mecburen genel mahkemeye (Sulh Hukuk veya Asliye Ticaret) gideceksiniz. Bu durumda Arabuluculuk Zorunludur. Süreci bir formalite olarak görmeyip, anlaşma zeminini zorlamak, yıllar sürecek yargılamadan sizi kurtarabilir.
2. Elinizde Güçlü Belge Varsa: (Noter onaylı sözleşme, itiraz edilmemiş imza vb.) İcra Hukuk Mahkemesi yolunu seçerek Arabuluculuksuz ve hızlı bir şekilde tahliye ve alacak kararı alabilirsiniz.
Hukuk, detaylarda gizlidir. Yanlış mahkemede açılan bir dava veya eksik bir arabuluculuk başvurusu, haklı olduğunuz davada sizi haksız duruma düşürebilir veya süreci yıllarca uzatabilir. Bu nedenle, özellikle ticari ve kira uyuşmazlıklarında, sürecin başında bir hukuk profesyonelinden destek almak, en stratejik yatırımdır.
Apilex ile Süreci Hızlandırın, Usul Hatası Riskini Azaltın
İtirazın iptali ve tahliye davalarında tarafların en sık yaşadığı sorunların başında, uyuşmazlığın esasından ziyade usule ilişkin yanlışlar gelir. Çoğu kişi “haklıyım” düşüncesiyle yola çıkarken; arabuluculuk dava şartının yanlış değerlendirilmesi, yanlış mahkemede dava açılması, takip türünün hatalı seçilmesi veya sürelerin kaçırılması gibi nedenlerle davanın esasa girilmeden reddedildiğini sonradan öğrenir. Bu durum hem ciddi zaman kaybına hem de ikinci kez harç ve masraf ödenmesine yol açar.
Özellikle kira uyuşmazlıklarında 01.09.2023 tarihli değişiklikten sonra, HUAK m.18/B kapsamı nedeniyle “hangi tahliye yolunun arabuluculuğa tabi olduğu” konusu daha da kritik hale gelmiştir. Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak tahliye davalarında arabuluculuk dava şartı iken; İcra Hukuk Mahkemesinde yürütülen ilamsız tahliye takiplerinde (itirazın kaldırılması + tahliye) arabuluculuk zorunlu değildir. Aynı şekilde ticari uyuşmazlıklarda TTK m.5/A gereği itirazın iptali davalarının önemli bir kısmı arabuluculuğa tabidir. Bu ayrımı doğru yapamamak, haklı olsanız bile davayı kaybetmenize değil ama “yeniden başa dönmenize” neden olabilir.
İşte bu noktada, süreci en baştan doğru kurgulamak ve olası hataları minimize etmek için Apilex gibi akıllı hukuki destek çözümleri pratik bir avantaj sağlar. Apilex, uyuşmazlığın türünü (ticari, kira, tüketici gibi) ve elinizdeki delil/belge gücünü dikkate alarak size şu kritik sorularda yol gösterebilir:
- Bu uyuşmazlıkta arabuluculuk dava şartı var mı?
- Tahliye için Sulh Hukuk mu İcra Hukuk mu daha doğru?
- Elinizdeki belgelere göre itirazın iptali mi yoksa itirazın kaldırılması mı daha uygun?
- Arabuluculuk başvurusunda talep kalemleri nasıl yazılmalı, hangi talepler tek başvuruda birleştirilebilir?
- Yetkili arabuluculuk bürosu, yetkili mahkeme ve süreler nasıl belirlenmeli?
Bunun yanında Apilex, sürecin “takip edilebilir” olmasını da kolaylaştırır. Çünkü bu tür uyuşmazlıklarda en büyük problemlerden biri, tarafların süreleri kaçırması veya yanlış sürede yanlış adım atmasıdır. Örneğin; ticari davalarda arabuluculuğun “tamamlanabilir dava şartı” olmaması nedeniyle son tutanak olmadan dava açmak doğrudan usulden red sonucuna götürebilir. Kira uyuşmazlıklarında da hatalı yol seçimi (icra yerine sulh, sulh yerine icra) hem tahliyeyi geciktirir hem alacak sürecini uzatır.
Kısaca söylemek gerekirse; itirazın iptali ve tahliye davalarında başarı, yalnızca haklı olmaya değil, doğru hukuki yolun doğru zamanda uygulanmasına bağlıdır. Apilex ile uyuşmazlığınızı daha sistematik analiz edebilir, dava şartı arabuluculuk gibi kritik konularda hata riskini düşürebilir ve süreci daha hızlı yönetebilirsiniz. Bu da hem masraf kalemlerini azaltır hem de gereksiz dava uzamalarının önüne geçerek “haklı olduğunuz sonuca” daha kısa sürede ulaşmanıza yardımcı olur.